С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ и Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», установленные Федеральным законом от 08.08.2024 №307-ФЗ (далее – «Закон об освоении и использовании»). В развитие Закона об освоении и использовании подготовлены проекты Постановлений Правительства, которые с большой вероятностью будут приняты, поскольку на данный момент находятся на финальной стадии рассмотрения. Поправки кардинально меняют подход к использованию земельных участков, вводят понятие «освоение» и устанавливают жесткие сроки как для подготовки земельного участка, так и для его целевого использования. Для бизнеса это означает не только усиление контроля, но и новые риски потери активов.

Постановления Правительства в развитие Закона об освоении и использовании

В развитие нового регулирования Правительство России с большой долей вероятности утвердит два ключевых документа, которые станут основой для оценки добросовестности землевладельцев и правомерности применения санкций:

• Перечень мероприятий по освоению земельных участков: этот документ определит, какие именно работы собственник обязан выполнить, чтобы участок был признан освоенным.
• Перечень признаков неиспользования земельных участков: здесь будут закреплены критерии, по которым органы контроля смогут установить факт неиспользования земли.

В настоящий момент указанные проекты Постановлений Правительства РФ прошли оценку регулирующего воздействия и находятся на этапе рассмотрения в Правительстве РФ.

На какие участки будет распространяться Закон об освоении и использовании и Постановления Правительства

Новые правила распространяются на земли категории «земли населенных пунктов», а также на садовые и огородные участки. Ранее четкие признаки неиспользования были установлены только для земель сельскохозяйственного назначения.

Основные нововведения

Вводится понятие освоения, устанавливаются строгие сроки освоения, а также требования к обязательному использованию земельных участков:

• Согласно Закону об освоении и использовании, под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В свою очередь, Проект Постановления Правительства, подготовленный в развитие Закона, предусматривает целый перечень обязательных мероприятий по освоению, которые должны быть выполнены.

• Теперь правообладатели обязаны в течение трех лет привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по назначению.
• После освоения земельного участка начинается период обязательного использования.

Обязательные мероприятия по освоению

Среди обязательных мероприятий, которые должны быть выполнены в течение трех лет с момента предоставления участка или вступления в силу новых требований:

• расчистка территории от древесно-кустарниковой растительности и захламлений;
• удаление мусора и отходов, мешающих целевому использованию;
• проведение работ по осушению или увлажнению почвы (если это необходимо с учетом категории земли);
• формирование рельефа для подготовки к последующему строительству или ведению хозяйственной деятельности;
• выполнение иных инженерных подготовительных работ, соответствующих назначению участка — от подведения коммуникаций до укрепления почвы.

Особенности использования участков под строительство

Для земельных участков из земель населенных пунктов, предназначенных для строительства, установлен отдельный обязательный результат — в течение пяти лет должен быть возведен и зарегистрирован в ЕГРН объект капитального строительства. Этот срок включает как этап освоения, так и непосредственно строительство и регистрацию прав. Фактическое отсутствие строений или затягивание регистрации будет расцениваться как неиспользование.

Особенности использования участков, не предназначенных для застройки

Для земельных участков, не предназначенных для застройки, признаки неиспользования сформулированы иначе. В частности, если:

• в течение трех лет подряд на участке не ведется деятельность, соответствующая его целевому назначению, и
• более 50% площади захламлено отходами, строительным мусором, посторонними предметами или заросло сорной растительностью высотой более метра,

— такой участок будет считаться неиспользуемым с соответствующими последствиями для собственника.

Требования к участкам с существующими зданиями

Отдельные требования установлены для участков, на которых уже расположены здания или сооружения. В этом случае собственник обязан:

• использовать здания по их целевому назначению (например, производственные помещения — для производственной деятельности);
• поддерживать объекты в надлежащем состоянии. Если в течение пяти и более лет здание или сооружение приходит в аварийное состояние, разрушаются его основные конструктивные элементы (фундамент, стены, крыша), отсутствуют окна, стекла или инженерные сети, это также будет квалифицировано как неиспользование участка в целом.

Императивный характер требований

Все вышеуказанные мероприятия и критерии носят императивный характер — их выполнение обязательно для всех землевладельцев, независимо от категории участка или статуса правообладателя. Это исключает возможность ссылаться на иные экономические причины, планы собственника или сложные рыночные условия.

Формирование закрытых перечней мероприятий и признаков неиспользования направлено на минимизацию спорных ситуаций и создание единообразных подходов к оценке использования земельных участков по всей территории страны. Однако для бизнеса это означает дополнительную административную нагрузку, особенно в случаях комплексного освоения территорий или реализации долгосрочных инвестиционных проектов.

Как будет выглядеть схема реализации закона?

Реализация нового закона будет строиться на базе системы государственного и муниципального земельного контроля. Росреестр и органы местного самоуправления будут выявлять признаки неиспользования участков, опираясь на критерии, утвержденные Правительством РФ.

При выявлении нарушений собственнику будет выдано предписание об устранении нарушений и предупреждение, после чего проведут проверку исполнения данного предписания.

Штрафы и другие санкции будут применяться при повторных или не устранённых нарушениях по правилам, установленным статьей 8.8. КоАП РФ.

Если требования предписания не выполнены, Росреестр уведомит органы власти, которые смогут обратиться в суд с иском об изъятии участка и его продаже с торгов.

Владение землей — больше не право, а обязанность

Хотя ответственность за неиспользование земель давно предусмотрена статьей 8.8 КоАП РФ, а возможность принудительного изъятия закреплена статьями 284 ГК РФ и 45 ЗК РФ, новые нормы настолько детализируют и формализуют требования к освоению и использованию земельных участков, что фактически превращают владение землей из права в обязанность, жестко привязанную к установленным этапам, срокам и контрольным точкам.

Важнейшую роль в становлении новой модели регулирования сыграло Постановление Конституционного Суда РФ от 6 ноября 2024 года № 50-П, которым был выявлен пробел в законодательстве, связанный с отсутствием четких сроков освоения участков. Введение законодателем трехлетнего срока напрямую связано с выполнением указаний Конституционного Суда РФ по устранению этой неопределенности.

Когда начнется отсчет сроков?

Официальная позиция Росреестра заключается в том, что новые сроки начнут исчисляться с 1 марта 2025 года. Однако стоит учитывать, что сами по себе требования к эффективному использованию земли действуют давно. В этой связи правообладатели, оформившие участки до вступления закона в силу, также рискуют столкнуться с претензиями, если их земли длительное время не использовались. Особенно это актуально для владельцев земельных банков и девелоперов с долгосрочными проектами.

Зачем принят Закон об освоении и использовании?

Государство обосновывает необходимость реформы отсутствием единых сроков для начала использования участков и признаков, позволяющих однозначно зафиксировать факт неиспользования земли.

Главная цель изменений — вовлечение максимального числа участков в хозяйственный оборот. Государство видит в неиспользуемых землях не только потерянный налоговый доход, но и фактор, тормозящий развитие территорий и инфраструктуры. Фактически вводится система «используй или теряй», стимулирующая быструю застройку и хозяйственное освоение. Такая модель позволяет не только сократить долю неэффективного владения, но и оперативно перераспределять земельные ресурсы в пользу более активных собственников или для реализации государственных проектов.

Риски для бизнеса

• Девелоперы и застройщики. Комплексные проекты с длительным циклом реализации попадают в зону риска. Теперь каждый участок должен последовательно проходить стадии освоения и использования, а затягивание сроков приведет к потере активов.
• Арендаторы. Новые обязанности по освоению и использованию участков возложены и на арендаторов, что потребует пересмотра договоров аренды.
• Физические лица. Собственники заброшенных или неиспользуемых участков также столкнутся с повышенным вниманием органов земельного контроля.

Особую сложность создаст субъективность оценки признаков неиспользования. Фиксация захламления, сорной растительности или отсутствия работ может зависеть от усмотрения проверяющих, что создает дополнительную правовую неопределенность.

Вместо итога

Закон об освоении и использовании — это не просто очередная новелла земельного законодательства, а фактически новая модель регулирования, где владение участком требует постоянного подтверждения его полезного использования. Для бизнеса это означает необходимость более четкого планирования проектов, строгого соблюдения сроков и документального подтверждения всех работ по освоению.

Заблаговременный аудит земельных активов, разработка детальных дорожных карт по их освоению и контроль за исполнением всех обязательств — ключевые элементы защиты активов в новых условиях.