Обзоры законодательства
Ежегодная государственная кадастровая оценка земли как способ разрешения споров: выход для Города – тупик для собственника
- Автор: Игорь Горохов
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 11.11.2013
Приказом №365 Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗРиЗ) от 17 октября 2013 года утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга по состоянию на 12 августа 2013 года. Работы по проведению новой государственной кадастровой оценки были проведены с уникальной оперативностью на основании приказа КЗРиЗ, изданного лишь в начале августа 2013 года.
Новая кадастровая стоимость определена для почти 128 тысяч участков Петербурга общей площадью 84,5 тыс. га. Согласно официальным данным 24 октября 2013 года на основании решения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости.
Последняя государственная кадастровая оценка земель в массовом порядке проводилась совсем недавно – её результаты были определены по состоянию на 15 марта 2012 года. Результаты оценки оказались существенно завышены по сравнению с рыночной стоимостью земли, в связи с чем землевладельцы массово принялись оспаривать их как в административном, так и в судебном порядке.
Между тем, процедура административного оспаривания, действовавшая до сентября 2012 года, не принесла положительных результатов: в Санкт-Петербурге не было принято ни одного решения в пользу собственников, при этом 79 из 80 заявлений были отклонены по причине отсутствия обязательного на тот момент единогласия членов комиссии.
В итоге в производстве Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области оказалось свыше сотни исков об установлении кадастровой стоимости земли в размере рыночной. В некоторых особо резонансных случаях Город шёл на компромисс, заключая с крупнейшими землевладельцами мировые соглашения, устанавливавшие некую среднюю кадастровую стоимость, устраивавшую обе стороны. Остальные споры в большинстве разрешались судом в пользу землевладельцев. Становилось очевидно, что нарастающая волна споров с потенциально уязвимой позицией Города рано или поздно повлечет за собой принятие какого-то принципиального решения со стороны властей. В результате такое решение было принято, и весьма кардинальным способом - в виде новой кадастровой оценки.
Интересно, что ранее устанавливалось не только максимальное ограничение по срокам проведения кадастровой оценки (не реже, чем раз в пять лет), но и минимальный порог периодичности ее проведения – не чаще одного раза в три года. Однако в 2010 году нижний предел периодичности был исключён из законодательства с целью максимально соответствовать колебаниям рыночных цен. На деле же возможность ежегодно проводить кадастровую оценку фактически позволяет городу «обнулять» все усилия землевладельцев, не довольных оценкой своих участков, делая бессмысленными все их временные и финансовые затраты.
Уже сейчас сложилась ситуация, при которой споры о корректировке кадастровой стоимости 2012 года в одночасье стали бессмысленными, т.к. утверждены новые результаты кадастровой оценки-2013. Соответственно, землевладельцы вынуждены заново начинать процедуру оспаривания результатов уже новой кадастровой оценки, в то время как имеющийся судебный спор автоматически полностью теряет свою актуальность, поскольку касается уже недействующей кадастровой стоимости.
Но нет худа без добра: новая кадастровая оценка земель открывает новый сезон обращений в комиссии для оспаривания кадастровой стоимости в административном порядке. В этом сезоне комиссии будут работать уже по новым правилам, принимая решения простым большинством голосов без возможности воздержаться. Оценить эффективность работы комиссии по новым правилам можно будет в течение ближайших 6 месяцев.
В случае если установленная Городом кадастровая стоимость Вашего земельного участка явно завышена, наша Компания готова оказать полный комплекс юридических и оценочных услуг по оспариванию новой кадастровой стоимости, включая проведение оценки рыночной стоимости земли, а также как административное обжалование в комиссии, так и судебное оспаривание.
Дополнительная информация
По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Игорю Горохову или Анастасии Кузьминой в офис Capital Legal Services в Санкт-Петербурге.
Целью настоящего обзора изменений в законодательстве является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая, в той или иной степени, может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.
Игорь Горохов
|
Анастасия Кузьмина
|